Estimation d’un appartement à Saint-Cloud : l’essentiel sur les cinq méthodes existantes

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Estimation d\u0092un appartement \u00e0 Saint-Cloud : l\u0092essentiel sur les cinq m\u00e9thodes existantes

Vous faites le bon choix en faisant estimer votre appartement à Saint-Cloud par un professionnel. Le spécialiste peut procéder de cinq manières différentes pour déterminer la valeur de votre bien. Découvrez les grandes lignes de chaque méthode dans cet article.

La méthode par comparaison

Elle est aussi appelée estimation par le marché. Elle consiste à comparer les caractéristiques principales du bien à celles des propriétés récemment vendues. Elle traduit alors les exigences des acheteurs, les normes en vigueur dans le milieu de la construction et les tendances générales dans le secteur. C’est la méthode la plus usitée par les agents immobiliers. 

La méthode par capitalisation des revenus

Elle se base sur la valeur locative du bien ou sur les retombées financières de sa mise en location. La valeur obtenue est ensuite capitalisée à partir d’un taux de rendement. Cette référence dépend de la typologie du bien, de sa localisation et du risque locatif existant. Cette méthode est surtout utile pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier.

La méthode indiciaire

Elle consiste à appliquer un indice ou un coefficient de variation à une ancienne valeur du bien. La méthode est moins utilisée, car elle connaît quelques limites. En effet, sa fiabilité est fonction de la cohérence de la valeur de référence par rapport aux réalités sur le marché. Si celle-ci est trop ancienne, le résultat de l’estimation risque d’être faussé. 

La méthode par les coûts de remplacement

Elle consiste à fixer le montant à engager pour la reconstruction à neuf du bien. Elle peut faire intervenir un coefficient de vétusté. Cet indice permet alors de déterminer l’usure de la construction selon son ancienneté. Cette méthode ne convient pas aux biens neufs, mais est très utilisée pour calculer les assurances habitations.  

Les méthodes spécialisées

Ce sont celles qui sont appliquées par les experts immobiliers et établies dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière :

  • la méthode par sol et construction permet de distinguer la valeur du terrain et celle de la construction ;
  • la méthode du bilan promoteur est utile pour évaluer la pertinence d’un projet immobilier ; 
  • la méthode du compte à rebours consiste en une logique inversée pour juger de la qualité d’un investissement.